“雙11”電商用破紀錄的數字證明其強大的威力,與傳統零售業的式微相比,因電商繁榮而得益的物流倉儲業備受看好,甚至有人預言,其將成為未來房地產的新開發熱點。

分析認為,中國將是亞洲對物流物業需求最大的國家,估計2016-2020年間每年的需求量超過1580萬平方米。高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝指出,市場對優質貨倉及配送設施的需求日增,將促使物流項目發展邁向另一階段,不少由零售商、貨運公司及物流服務供貨商、發展商或房地產機構投資者組成的聯營公司將會出現。

A

已有發展商“先知先覺”試水

國內房企“一哥”萬科近期借河北廊坊項目宣布進軍屬于工業地產范疇的物流地產,萬科希望將此項目作為集團涉足物流地產的首批重點項目,借助新一屆政府著力城市群規劃下帶來的產業重心轉移、城市購物中心快速發展、電子商務崛起及移動互聯網消費的推動,迅速建立全國性物流網絡平臺,打造萬科品牌的城市服務商。本土龍頭房企富力地產,其位于花都空港經濟圈內的“富力空港物流園公用型保稅倉、出口監管倉”2010年3月已正式掛牌,項目總占地面積2200畝,規劃建設倉儲面積100萬平方米。目前,該項目僅有小部分倉庫投入使用,但2013年已產生2000多萬元現金收益,按該園區內30元/平方米/月的租金收益計算,一旦未來100萬平方米倉儲全面建成后,收益更加可觀。

同屬2013年“千億房企”陣營的綠地集團,從2008年開始已著手布局工業地產,在參與全國各地城鎮化發展的過程中憑借自身開發實力和產業運營能力,為各地量身打造結合“生態、產業、居住、休閑”等功能于一體的24小時活力新城。綠地“產城一體化”模式開創了產業發展與城市發展良性互動的新格局,目前集團的工業項目包括呼市高新技術產業示范區、海口綠地空港產業城、哈爾濱廣告園、大慶科技園、綠地南昌國際博覽城等。

來自仲量聯行的數據顯示,截至9月底,廣州優質保稅倉儲總存量維持在28萬平方米。從中長期來看,國家對外貿市場的政策性刺激作用將對廣州保稅市場產生積極的影響。預計廣州保稅倉儲的問詢需求將維持平穩上升,同時未來竣工的保稅倉儲項目將獲得良好的吸納,并推動未來12個月租金上升3%-4%。

報告顯示,2015年第二季度中國政府確定在廣東、天津和福建建立新的自由貿易區,以滿足不同城市對自由貿易的需求。中國物流設施的需求趨勢也正逐步由沿海城市向北部和西部的內陸城市發展,而建立新的高速鐵路網絡將大大提高各個內陸城市的連接。在2020年中國鐵路將完成超過15000英里的高鐵網絡和18個多式聯運物流。

B

市場高標準物流倉儲面積稀缺

世邦魏理仕表示,2014年政策利好后,跨境零售商業迎來新一輪蓬勃發展。跨境零售市場消費潛力巨大,從今年“雙11”各商家都把“全球化”定為主題便可見一斑。可以發現目前跨境電商已很大程度影響了現有的消費者行為與商業格局。數據顯示,即便是一些已在國內拓展經營建立起成熟分銷網絡的中高端箱包類品牌,其平行進口的銷售規模已達到國內實體經營渠道的十分之一。

隨著跨境零售商業的發展,各地市場的保稅倉需求快速上升。與熱火朝天的跨境零售相反的是,外貿行業由于加工成本上升,致使行業轉冷,外貿廠家對保稅倉需求減弱。此消彼長的市場環境恰是中國經濟由第二產業向第三產業轉移的最好印證。

目前,中國市場高標準物流倉儲面積依然稀缺,人均面積不足美國的2%。市場中雖然已有專業物流倉儲的地產商介入,新增供應也在逐年快速增加,但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長,世邦魏理仕預計中國市場高標準物流倉儲面積在中長期仍將處于供不應求的狀態。

為滿足快速上升的物流需求,國內大部分B2C電商企業不得不同時依靠打造自身物流體系、建設倉儲設施,與租借外部倉儲設施并舉來滿足發展需要。以京東為例,過去兩三年中自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速,同時其與國內最大的高標準物流設施供應商普洛斯的合作(租賃面積)也以年均超過100%的速度在遞增。

C

珠三角地區房企進軍工業地產機會多

業內人士表示,隨著傳統制造業轉移和產城融合發展、鄉鎮經濟的現代化改造,未來珠三角的房企將獲得更多進入工業地產的機會。

大量中低端產業向廣東外圍轉移,這些企業所遺留下來的產業土地將形成新一輪工業地產發展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳統鄉鎮經濟從基建到軟環境一體化改造以使其符合現代產業和城市的發展,也將成為廣州工業地產的發展機會。

來自高力國際的最新報告也指出,由于改善市區物流的基本要素在于盡量縮短交付路線,電子商務零售商已著手設立規模較小的市區倉庫,并為網上客戶提供快速交付服務。在交通方便的城市周邊地區,各種實時取貨或即日交付的物流倉儲位置選擇十分重要。

專業人士也同時指出,無論是在新的工業園區或外來產業新城的開發上,房企都有優勢,土地運營、金融渠道、政府關系等方面都幫助房企獲得更高價值的土地資源,而較強的融資能力和金融運作水平,也是發展工業地產和幫助企業成長的重要因素。